Cum citești un certificat de urbanism.
Ce înseamnă POT, CUT, RH și de ce 90% din proprietari nu înțeleg ce pot construi pe terenul lor.
Vine săptămânal același telefon: "Am un teren, am cerut un CU și uite ce-mi spune primăria. Ce pot să fac?" Răspunsul scurt: depinde — și de fiecare dată ne uităm cu beneficiarii la trei rânduri din CU pe care ei le-au sărit la citire. Mai jos, o hartă rapidă.
POT — Procent de Ocupare a Terenului
POT-ul îți spune ce procent din suprafața terenului poate fi acoperit cu construcție la sol. Un POT de 40% pe un teren de 1.000 m² înseamnă că la parter ai voie să construiești maxim 400 m².
Capcana: oamenii cred că pot mări POT-ul "puțin" cu o argumentație. În realitate, POT-ul derivă din PUG sau PUZ și e foarte greu de schimbat — dacă nu lansezi proceduri urbanistice noi (PUZ propriu) care durează 12-24 luni.
CUT — Coeficient de Utilizare a Terenului
CUT-ul îți spune câți m² de construcție desfășurată poți face raportat la suprafața terenului. Un CUT de 1.2 pe terenul de 1.000 m² înseamnă maxim 1.200 m² desfășurat (parter + etaje cumulate).
Combinat cu POT-ul, asta îți spune câte etaje poți face: dacă POT = 40% și CUT = 1.2, ai aproximativ 3 niveluri de construit (400 m² × 3 = 1.200 m²).
RH — Regim de Înălțime
RH-ul te limitează în număr de niveluri sau în înălțime exprimată în metri. Adesea apare ca "S+P+2E+M" (subsol + parter + 2 etaje + mansardă) sau ca înălțime maximă "H max = 12 m la atic".
Verifică DOUĂ lucruri: numărul de niveluri ȘI înălțimea în metri. Adesea CUT-ul ți-ar permite 4 etaje, dar RH-ul te limitează la 3. Cel mai restrictiv câștigă.
Retragerile — partea pe care toți o ignoră
CU-ul îți spune cât trebuie să te retragi de la stradă, de la limitele laterale și de la spate. Pe un teren mic, retragerile pot reduce zona construibilă mai mult decât POT-ul. Calcul rapid: dacă ai retragere 3 m pe fiecare latură pe un teren de 10×30 m, zona efectiv construibilă scade de la 300 m² la 96 m² (4×24).
Funcțiuni admise — chestia cu adevărat importantă
CU-ul îți spune și pentru ce funcțiune ai dreptul: rezidențial, comercial, mixt, industrial, etc. Aici se ascund cele mai mari surprize — un teren bun ca POT/CUT poate fi inutil dacă nu îți permite funcțiunea care ai nevoie.
Verdict
Înainte să cumperi un teren sau să comanzi un proiect, citește CU-ul cu un arhitect care a făcut deja proiecte în zonă. O oră de consultanță aici te poate scuti de 6 luni de muncă pe un proiect nefezabil.
La ARTATELIERS facem analiză CU gratuită ca parte din faza de discovery. Vino cu actele, plecăm cu un mini-raport.