Lire un certificat d’urbanisme

L’appel habituel : j’ai un terrain, la mairie a délivré un certificat d’urbanisme (CU), que puis-je construire ? La réponse courte est que cela dépend, et que trois lignes du certificat sont souvent sautées. Voici comment les lire.

POT — emprise au sol

Le POT dit quelle part du terrain peut être couverte par la construction au sol. Un POT de 40 % sur 1 000 m² autorise au plus 400 m² au rez-de-chaussée.

On ne l’augmente pas « un peu » par un bon argument. Il vient du plan général ou zonal et se change difficilement sans une procédure d’urbanisme nouvelle, de 12 à 24 mois.

CUT — coefficient d’utilisation

Le CUT dit combien de mètres carrés de surface développée sont possibles, rapportés au terrain. Un CUT de 1,2 sur 1 000 m² veut dire 1 200 m² au plus, tous niveaux confondus.

Lu avec le POT, il indique le nombre de niveaux. POT 40 % et CUT 1,2, c’est environ trois niveaux : 400 m² × 3 = 1 200 m².

RH — hauteur

Le RH limite le nombre de niveaux ou la hauteur en mètres. Il apparaît souvent sous la forme S+P+2E+M (sous-sol, rez-de-chaussée, deux étages, comble) ou comme une hauteur maximale à l’acrotère.

Vérifiez le nombre de niveaux et la hauteur en mètres. Le CUT peut autoriser quatre niveaux alors que le RH s’arrête à trois. La règle la plus stricte l’emporte.

Retraits

Le certificat dit aussi de combien il faut se retirer de la rue, des limites latérales et du fond. Sur une petite parcelle, les retraits réduisent la zone constructible plus que le POT. Un retrait de 3 m sur chaque côté d’un terrain de 10×30 m fait passer la zone constructible de 300 m² à 96 m² (4×24).

Destinations admises

Le certificat indique aussi la destination : habitation, commerce, mixte, industrie. Un terrain généreux en POT et en CUT sert peu si la destination voulue n’est pas admise.

Avant d’acheter un terrain ou de commander un projet, lisez le certificat avec un architecte qui a déjà construit dans le secteur. Une heure ici peut éviter des mois sur un projet qui ne peut pas être autorisé.

Chez ARTATELIERS, la lecture du certificat d’urbanisme fait partie de la phase de découverte, sans honoraires. Venez avec les pièces ; nous repartons avec une note courte.